Para comprar o vender un inmueble en Argentina sin estar presente físicamente, es necesario otorgar un poder notarial especial ante escribano público que autorice expresamente al apoderado a realizar ese acto. La compraventa de inmuebles en Argentina se instrumenta siempre mediante escritura pública, lo que exige que el poder también tenga esa forma: una carta simple o certificación de firma no es suficiente para este tipo de operación. El poder debe identificar el inmueble con precisión y detallar las facultades exactas que se otorgan.
Para comprar o vender un inmueble en Argentina sin estar presente, necesitás un poder especial en escritura pública ante escribano que identifique el inmueble por dirección y datos registrales, y que faculte expresamente al apoderado a firmar la escritura, fijar precio y condiciones, y percibir o pagar el dinero. Sin escritura pública, el poder no es válido para este acto.
Por qué se necesita escritura pública para este poder
El artículo 1017 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles deben otorgarse en escritura pública. Como el poder debe tener la misma forma que el acto para el que se otorga, el poder para comprar o vender un inmueble también debe ser escritura pública. Este requisito no admite excepciones: un poder otorgado con firma certificada o ante funcionario sin competencia notarial no sirve para instrumentar la escritura traslativa de dominio.
Qué datos debe contener el poder para compraventa de inmueble
El escribano redacta el poder según las instrucciones del poderdante, pero para que sea completo y válido para la operación inmobiliaria debe incluir al menos:
- Datos del poderdante: nombre completo, DNI o pasaporte, domicilio real y domicilio especial si aplica, estado civil y régimen patrimonial (importante para inmuebles gananciales).
- Datos del apoderado: nombre completo, DNI, domicilio. Si el apoderado es más de una persona, se indica si actúan conjunta o indistintamente.
- Descripción del inmueble: dirección completa, número de partida inmobiliaria, datos del Registro de la Propiedad Inmueble (sección, fracción, manzana, parcela), y número de escritura o título de propiedad si está disponible. Cuantos más datos registrales se incluyan, menos riesgo de que el escribano receptor rechace el poder por insuficiencia de información.
- Facultad para vender o comprar: expresamente indicado si es para vender, comprar, o ambas cosas. Si es para vender: fijar precio, condiciones de pago y plazos. Si es para comprar: acordar precio y condiciones, integrar pagos en nombre del poderdante.
- Facultad para firmar la escritura traslativa de dominio ante el escribano designado.
- Facultad para percibir o pagar el precio: si se incluye la posibilidad de cobrar o pagar la suma de dinero, debe indicarse expresamente. Algunos poderes excluyen esta facultad para mayor seguridad del poderdante.
- Facultad para suscribir boleto de compraventa si la operación se inicia con boleto antes de la escritura.
- Facultad para constituir o liberar hipotecas si la operación involucra financiamiento hipotecario.
Modelo orientativo de cláusula de poder especial para venta de inmueble
El texto que sigue es un modelo orientativo. El escribano lo adaptará a las circunstancias del caso. No usar este texto sin consulta profesional previa, ya que cada operación inmobiliaria tiene sus particularidades.
«…confiero poder especial irrevocable al señor/a [NOMBRE COMPLETO DEL APODERADO], DNI N° [NÚMERO], con domicilio en [DOMICILIO], para que en mi nombre y representación proceda a vender el inmueble de mi propiedad ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], partido de [PARTIDO/CIUDAD], provincia de [PROVINCIA], inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble bajo la matrícula número [NÚMERO], partida [NÚMERO], a quien y por el precio y condiciones que estime convenientes, pudiendo firmar el boleto de compraventa y la escritura traslativa de dominio ante el escribano que se designe, percibir el precio en su totalidad o en cuotas, otorgar recibos y cancelaciones, y realizar todos los actos necesarios para el cumplimiento del presente mandato…»
Cómo otorgar el poder estando en Perú
Si el propietario del inmueble está en Perú y no puede viajar a Argentina para firmar la escritura, el procedimiento más habitual es:
- El abogado o escribano argentino que intervendrá en la operación prepara la minuta del poder con todos los datos del inmueble y las facultades necesarias.
- El poderdante se presenta con esa minuta ante el Consulado General de Argentina en Lima, que tiene funciones notariales y puede otorgar poderes para ser usados en Argentina sin apostilla posterior.
- El consulado argentino verifica la identidad, certifica la firma y entrega el testimonio del poder.
- El poder llega a Argentina (por correo o en mano) y el apoderado puede firmar la escritura.
Alternativamente, el poder puede otorgarse ante un notario peruano y luego apostillarse. En ese caso el texto debe ajustarse a la forma que exige el derecho argentino, por lo que es indispensable que lo revise previamente el escribano argentino que intervendrá en la escritura. Una vez apostillado por la Cancillería peruana, el poder es válido en Argentina. El proceso de apostilla está explicado en la guía sobre apostillado de documentos peruanos para Argentina.
Poder para comprar vs. poder para vender: diferencias prácticas
El poder para vender otorga al apoderado la facultad de transferir la propiedad del inmueble a un tercero. Implica disposición patrimonial irreversible, por lo que debe ser lo más específico posible en cuanto a precio mínimo, condiciones y plazo de vigencia. Muchos escribanos recomiendan incluir un precio mínimo de venta para proteger al poderdante.
El poder para comprar autoriza al apoderado a adquirir un inmueble en nombre del poderdante, integrando el precio y firmando la escritura. En este caso también conviene especificar el inmueble o, si aún no se ha identificado, los parámetros de la operación (zona, presupuesto máximo, tipo de inmueble).
Errores frecuentes en poderes para operaciones inmobiliarias
Omitir los datos registrales del inmueble. Un poder que solo menciona la dirección pero no la matrícula ni la partida puede ser rechazado por el escribano en la escritura porque no identifica el inmueble con suficiente precisión registral.
No incluir la facultad de percibir o pagar el precio. Si el poder no menciona expresamente que el apoderado puede recibir o entregar el dinero, no puede hacerlo aunque esté autorizado a firmar la escritura. Son dos facultades distintas.
Otorgar el poder con firma simple o carta certificada. Como se explicó, la compraventa de inmuebles requiere escritura pública. El poder también. Cualquier otro formato es insuficiente y el escribano lo rechazará.
Para entender los conceptos generales antes de redactar el poder, revisá el artículo sobre qué es una carta poder en Argentina. El escribano que intervenga en la operación es siempre la mejor fuente de asesoramiento sobre la redacción específica del poder para cada caso.